Elegir dónde levantar un edificio no garantiza que el proyecto responda a las necesidades de quienes vivirán allí en el futuro.
Los emprendedores argentinos Sebastián Gauna y Fernando Manzano crearon DEMAI Real Estate, una startup que desarrolló un mapa inteligente para anticipar cómo evolucionará la población de la Ciudad de Buenos Aires y qué tipo de departamentos podrían necesitarse hacia 2030.
La iniciativa nació de la experiencia de Gauna en el sector inmobiliario. Allí observó que a veces se invertía en terrenos sin tener claro qué producto desarrollar: “Me pasó de participar en proyectos donde se hacía una inversión muy importante para comprar una tierra y, cuando llegaba el momento de definir el producto, nadie sabía qué hacer”, relató.
La herramienta demandó cerca de un año de desarrollo. Ya se comercializan los primeros informes, con un precio de alrededor de US$ 2000. El objetivo es que los desarrolladores conozcan mejor a los futuros habitantes de cada zona antes de decidir qué construir.
El sistema divide la Ciudad en 3820 radios censales, equivalentes a tres o cuatro manzanas cada uno. En cada área analiza 18 variables demográficas y habitacionales para describir las características de la población y proyectar sus cambios. Entre los indicadores que se cruzan figuran:
La información se procesa mediante modelos estadísticos y herramientas de inteligencia artificial, y se presenta en mapas interactivos. Una particularidad del sistema es que permite detectar diferencias entre zonas muy cercanas. En Palermo, por ejemplo, hay unos 160 adultos mayores por cada 100 menores de 15 años, pero en algunos sectores del barrio la proporción supera los 300. El promedio de la Ciudad es de 116.
“Cuando uno mira solamente las comunas aparecen grandes tendencias, pero dentro de una misma comuna las situaciones pueden ser completamente diferentes. La fecundidad, la composición de los hogares y las condiciones habitacionales no se distribuyen de manera homogénea”, explicaron desde DEMAI.
Uno de los principales problemas que la startup busca resolver es la falta de información sobre quiénes vivirán en los edificios una vez terminados. Según Gauna, muchas decisiones inmobiliarias todavía se basan en los resultados comerciales de años anteriores y no tienen en cuenta los cambios demográficos posibles.
“Un inmobiliario te dice ‘los últimos años me fue bárbaro haciendo monoambientes’. Pero que ese producto haya funcionado no quiere decir que siga funcionando”, advirtió el emprendedor.
La dificultad suele surgir después de comprar el terreno, cuando llega el momento de definir qué tipo de unidades construir y faltan datos sobre el público que ocupará el espacio. “Podés comprar la mejor esquina del mejor barrio, pero cuando llega el momento de definir qué producto vas a ofrecer aparece un vacío: muchas veces no hay información suficiente sobre el público que va a habitar ese espacio”, señalaron.
El mapa también permite estudiar los cambios en las estructuras familiares y las formas de convivencia. En algunos sectores del norte de la Ciudad predominan los hogares unipersonales y las familias pequeñas, mientras que en zonas del sur son más comunes las familias extendidas, con más personas compartiendo una vivienda.
Otro dato relevante es la cantidad de adultos mayores que viven solos, especialmente en algunas comunas porteñas. Estas diferencias inciden en las características de los proyectos inmobiliarios: las necesidades de ambientes, superficies y espacios comunes varían de una zona a otra.
Con los indicadores demográficos y habitacionales, la herramienta ayuda a definir las dimensiones de los departamentos, los servicios, los espacios comunes y la accesibilidad de los edificios. La intención es que los desarrolladores dejen de repetir modelos del pasado y respondan a las necesidades futuras de la población.
La startup también trabaja en nuevas aplicaciones de esta lógica de análisis territorial para otros rubros. Una está orientada al comercio minorista y permite cruzar la ubicación de un local con las características de quienes viven en sus alrededores. Así, las empresas pueden decidir dónde abrir nuevos comercios y qué público encontrarán.
DEMAI también explora posibles usos en el ámbito de la salud, con foco en el envejecimiento de la población y el crecimiento de la economía plateada, vinculada a productos y servicios para personas mayores.
La empresa busca convertir los datos demográficos en una herramienta para anticipar necesidades futuras y aportar información clave a las decisiones de compañías de distintos sectores.
Los emprendedores argentinos Sebastián Gauna y Fernando Manzano crearon DEMAI Real Estate, una startup que desarrolló un mapa inteligente para anticipar cómo evolucionará la población de la Ciudad de Buenos Aires y qué tipo de departamentos podrían necesitarse hacia 2030.
La iniciativa nació de la experiencia de Gauna en el sector inmobiliario. Allí observó que a veces se invertía en terrenos sin tener claro qué producto desarrollar: “Me pasó de participar en proyectos donde se hacía una inversión muy importante para comprar una tierra y, cuando llegaba el momento de definir el producto, nadie sabía qué hacer”, relató.
La herramienta demandó cerca de un año de desarrollo. Ya se comercializan los primeros informes, con un precio de alrededor de US$ 2000. El objetivo es que los desarrolladores conozcan mejor a los futuros habitantes de cada zona antes de decidir qué construir.
El sistema divide la Ciudad en 3820 radios censales, equivalentes a tres o cuatro manzanas cada uno. En cada área analiza 18 variables demográficas y habitacionales para describir las características de la población y proyectar sus cambios. Entre los indicadores que se cruzan figuran:
La información se procesa mediante modelos estadísticos y herramientas de inteligencia artificial, y se presenta en mapas interactivos. Una particularidad del sistema es que permite detectar diferencias entre zonas muy cercanas. En Palermo, por ejemplo, hay unos 160 adultos mayores por cada 100 menores de 15 años, pero en algunos sectores del barrio la proporción supera los 300. El promedio de la Ciudad es de 116.
“Cuando uno mira solamente las comunas aparecen grandes tendencias, pero dentro de una misma comuna las situaciones pueden ser completamente diferentes. La fecundidad, la composición de los hogares y las condiciones habitacionales no se distribuyen de manera homogénea”, explicaron desde DEMAI.
Uno de los principales problemas que la startup busca resolver es la falta de información sobre quiénes vivirán en los edificios una vez terminados. Según Gauna, muchas decisiones inmobiliarias todavía se basan en los resultados comerciales de años anteriores y no tienen en cuenta los cambios demográficos posibles.
“Un inmobiliario te dice ‘los últimos años me fue bárbaro haciendo monoambientes’. Pero que ese producto haya funcionado no quiere decir que siga funcionando”, advirtió el emprendedor.
La dificultad suele surgir después de comprar el terreno, cuando llega el momento de definir qué tipo de unidades construir y faltan datos sobre el público que ocupará el espacio. “Podés comprar la mejor esquina del mejor barrio, pero cuando llega el momento de definir qué producto vas a ofrecer aparece un vacío: muchas veces no hay información suficiente sobre el público que va a habitar ese espacio”, señalaron.
El mapa también permite estudiar los cambios en las estructuras familiares y las formas de convivencia. En algunos sectores del norte de la Ciudad predominan los hogares unipersonales y las familias pequeñas, mientras que en zonas del sur son más comunes las familias extendidas, con más personas compartiendo una vivienda.
Otro dato relevante es la cantidad de adultos mayores que viven solos, especialmente en algunas comunas porteñas. Estas diferencias inciden en las características de los proyectos inmobiliarios: las necesidades de ambientes, superficies y espacios comunes varían de una zona a otra.
Con los indicadores demográficos y habitacionales, la herramienta ayuda a definir las dimensiones de los departamentos, los servicios, los espacios comunes y la accesibilidad de los edificios. La intención es que los desarrolladores dejen de repetir modelos del pasado y respondan a las necesidades futuras de la población.
La startup también trabaja en nuevas aplicaciones de esta lógica de análisis territorial para otros rubros. Una está orientada al comercio minorista y permite cruzar la ubicación de un local con las características de quienes viven en sus alrededores. Así, las empresas pueden decidir dónde abrir nuevos comercios y qué público encontrarán.
DEMAI también explora posibles usos en el ámbito de la salud, con foco en el envejecimiento de la población y el crecimiento de la economía plateada, vinculada a productos y servicios para personas mayores.
La empresa busca convertir los datos demográficos en una herramienta para anticipar necesidades futuras y aportar información clave a las decisiones de compañías de distintos sectores.
