La compra de una propiedad suele ser un proceso sencillo: acordar un precio, realizar el pago y mudarse. Sin embargo, para muchos argentinos, el cierre efectivo de la transacción puede quedar pendiente debido a la falta de tiempo, financiamiento para cubrir los gastos notariales, o simplemente por un acuerdo entre las partes involucradas.
El escenario se complica drásticamente si el vendedor fallece. Esto transforma lo que parecía un trámite sencillo en una extensa batalla legal que puede durar años. Según el Código Civil y Comercial (CCyC), la transferencia de un inmueble se efectúa únicamente a través de una escritura pública debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Aunque el boleto de compraventa sirve como prueba del acuerdo y genera compromisos para ambas partes, no otorga el dominio.
El artículo 1137 del CCyC establece que el vendedor tiene la obligación de proporcionar toda la colaboración necesaria para llevar a cabo la transferencia dominial. Esta responsabilidad no cesa con su fallecimiento; en cambio, recae en los herederos. Ante esta situación, el comprador se ve obligado a iniciar un proceso judicial de escrituración, pero en este caso, la demanda se dirige hacia la sucesión, no al vendedor fallecido.
Un aspecto crítico de este proceso es que la sucesión debe estar abierta y regularizada. En la práctica, este procedimiento puede demorar entre uno y tres años, dependiendo de la jurisdicción, la complejidad de la herencia y el grado de consenso entre los herederos. Cuando surgen disputas entre herederos, o si existen bienes distribuidos en diversas provincias, los plazos pueden extenderse aún más. Durante este tiempo, el comprador se encuentra en un limbo legal, residiendo en una propiedad que, a efectos legales, sigue perteneciendo al titular registral o a su patrimonio hereditario indiviso tras su muerte.
La experiencia de cada caso puede variar considerablemente, dependiendo de la identidad y situación de los herederos. El artículo 1170 del CCyC establece que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan presentado cautelares sobre la propiedad, siempre que se cumplan simultáneamente cuatro condiciones: haber contratado con el titular registral, haber pagado al menos el 25% del precio antes de la presentación de la cautelar, que el boleto posea fecha cierta y que la adquisición tenga suficiente publicidad, ya sea registral o posesoria.
Es importante resaltar que la fecha cierta es un requisito que muchos compradores ignoran. Un boleto firmado entre partes no cuenta automáticamente con esta fecha; se obtiene mediante la certificación de las firmas ante un notario, la presentación del documento ante una entidad pública, o a través de cualquier acto que demuestre que el documento existía antes de una determinada fecha. Sin esta firma o sello, el boleto pierde fuerza frente a terceros.
Por tanto, residir en la propiedad es considerado como publicidad posesoria y protege al comprador contra terceros. No hacerlo lo expone a riesgos adicionales.
Una situación que complica aún más el escenario es la del vendedor que, además de fallecer sin realizar la escritura, tenía deudas o estaba en proceso de concurso o quiebra. El artículo 1171 del CCyC indica que el boleto de compraventa con fecha cierta es oponible al concurso o quiebra del vendedor, siempre que el comprador actúe de buena fe y haya pagado al menos el 25% del precio. En tal caso, el juez está obligado a ordenar la emisión de la escritura pública.
No obstante, esta protección tiene limitaciones. Si el comprador no puede demostrar su buena fe, es decir, si era consciente de la situación de insolvencia del vendedor al momento de la transacción, o si no cumplió con el umbral del 25%, su boleto puede quedar sujeto a los acreedores de la sucesión.
El artículo 2560 del CCyC establece un plazo de cinco años para iniciar un juicio de escrituración. Sin embargo, si el comprador tomó posesión del inmueble al firmar el boleto, es decir, si se mudó o controló efectivamente la propiedad, esto interrumpe el plazo de prescripción, según lo estipulado en el artículo 2545 del CCyC. Residir en la propiedad renueva continuamente el derecho a reclamar.
El riesgo surge si el comprador no asumió la posesión, por ejemplo, si pagó pero no se mudó, lo que es habitual en inversiones para alquiler. Si pasan más de cinco años sin presentar un reclamo, se complica la situación. Sin documentación escrita, la situación es más difícil, pero no imposible de revertir. El comprador debe reconstruir la historia de la operación, reuniendo pruebas, como recibos de pago de impuestos y servicios a su nombre, facturas de mejoras realizadas y testimonios de vecinos. Todo lo que demuestre que actuó como propietario de manera pública, pacífica e ininterrumpida le abrirá la puerta a otra vía legal: la usucapión o prescripción adquisitiva, que requiere demostrar veinte años de posesión en esas condiciones.
Si bien el riesgo de que el vendedor fallezca antes de escriturar no puede ser anticipado, hay formas de minimizarlo. Mantener el boleto con fecha cierta, certificado por un notario o sellado ante una autoridad, conservar todos los comprobantes de pago y mantener actualizados los impuestos y servicios a nombre del comprador son las tres acciones clave que tendrán un peso significativo en un eventual juicio de escrituración contra una sucesión.
Por lo tanto, la escritura sigue siendo el único instrumento que asegura la transferencia del dominio de manera plena.
El escenario se complica drásticamente si el vendedor fallece. Esto transforma lo que parecía un trámite sencillo en una extensa batalla legal que puede durar años. Según el Código Civil y Comercial (CCyC), la transferencia de un inmueble se efectúa únicamente a través de una escritura pública debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Aunque el boleto de compraventa sirve como prueba del acuerdo y genera compromisos para ambas partes, no otorga el dominio.
El artículo 1137 del CCyC establece que el vendedor tiene la obligación de proporcionar toda la colaboración necesaria para llevar a cabo la transferencia dominial. Esta responsabilidad no cesa con su fallecimiento; en cambio, recae en los herederos. Ante esta situación, el comprador se ve obligado a iniciar un proceso judicial de escrituración, pero en este caso, la demanda se dirige hacia la sucesión, no al vendedor fallecido.
Un aspecto crítico de este proceso es que la sucesión debe estar abierta y regularizada. En la práctica, este procedimiento puede demorar entre uno y tres años, dependiendo de la jurisdicción, la complejidad de la herencia y el grado de consenso entre los herederos. Cuando surgen disputas entre herederos, o si existen bienes distribuidos en diversas provincias, los plazos pueden extenderse aún más. Durante este tiempo, el comprador se encuentra en un limbo legal, residiendo en una propiedad que, a efectos legales, sigue perteneciendo al titular registral o a su patrimonio hereditario indiviso tras su muerte.
La experiencia de cada caso puede variar considerablemente, dependiendo de la identidad y situación de los herederos. El artículo 1170 del CCyC establece que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan presentado cautelares sobre la propiedad, siempre que se cumplan simultáneamente cuatro condiciones: haber contratado con el titular registral, haber pagado al menos el 25% del precio antes de la presentación de la cautelar, que el boleto posea fecha cierta y que la adquisición tenga suficiente publicidad, ya sea registral o posesoria.
Es importante resaltar que la fecha cierta es un requisito que muchos compradores ignoran. Un boleto firmado entre partes no cuenta automáticamente con esta fecha; se obtiene mediante la certificación de las firmas ante un notario, la presentación del documento ante una entidad pública, o a través de cualquier acto que demuestre que el documento existía antes de una determinada fecha. Sin esta firma o sello, el boleto pierde fuerza frente a terceros.
Por tanto, residir en la propiedad es considerado como publicidad posesoria y protege al comprador contra terceros. No hacerlo lo expone a riesgos adicionales.
Una situación que complica aún más el escenario es la del vendedor que, además de fallecer sin realizar la escritura, tenía deudas o estaba en proceso de concurso o quiebra. El artículo 1171 del CCyC indica que el boleto de compraventa con fecha cierta es oponible al concurso o quiebra del vendedor, siempre que el comprador actúe de buena fe y haya pagado al menos el 25% del precio. En tal caso, el juez está obligado a ordenar la emisión de la escritura pública.
No obstante, esta protección tiene limitaciones. Si el comprador no puede demostrar su buena fe, es decir, si era consciente de la situación de insolvencia del vendedor al momento de la transacción, o si no cumplió con el umbral del 25%, su boleto puede quedar sujeto a los acreedores de la sucesión.
El artículo 2560 del CCyC establece un plazo de cinco años para iniciar un juicio de escrituración. Sin embargo, si el comprador tomó posesión del inmueble al firmar el boleto, es decir, si se mudó o controló efectivamente la propiedad, esto interrumpe el plazo de prescripción, según lo estipulado en el artículo 2545 del CCyC. Residir en la propiedad renueva continuamente el derecho a reclamar.
El riesgo surge si el comprador no asumió la posesión, por ejemplo, si pagó pero no se mudó, lo que es habitual en inversiones para alquiler. Si pasan más de cinco años sin presentar un reclamo, se complica la situación. Sin documentación escrita, la situación es más difícil, pero no imposible de revertir. El comprador debe reconstruir la historia de la operación, reuniendo pruebas, como recibos de pago de impuestos y servicios a su nombre, facturas de mejoras realizadas y testimonios de vecinos. Todo lo que demuestre que actuó como propietario de manera pública, pacífica e ininterrumpida le abrirá la puerta a otra vía legal: la usucapión o prescripción adquisitiva, que requiere demostrar veinte años de posesión en esas condiciones.
Si bien el riesgo de que el vendedor fallezca antes de escriturar no puede ser anticipado, hay formas de minimizarlo. Mantener el boleto con fecha cierta, certificado por un notario o sellado ante una autoridad, conservar todos los comprobantes de pago y mantener actualizados los impuestos y servicios a nombre del comprador son las tres acciones clave que tendrán un peso significativo en un eventual juicio de escrituración contra una sucesión.
Por lo tanto, la escritura sigue siendo el único instrumento que asegura la transferencia del dominio de manera plena.
